Le spese condominiali

Le spese condominiali

Classificazione delle spese condominiali

Le spese condominiali sono uscite di carattere finanziario che interessano il condominio nel corso della gestione e nella sostanza rappresentano un’obbligazione di pagamento che grava su tutti i proprietari di un immobile conseguente all’uso e alla manutenzione delle parti comuni del condominio di cui fa parte.
Si distinguono in SPESE ORDINARIE, che riguardano la normale gestione dell’edifico e comprendono, tra l’altro pulizie, illuminazione, manutenzione del giardino, riparazioni generiche, polizza assicurativa, compenso dell’amministratore, costi di gestione e SPESE STRAORDINARIE che sono invece quelle di carattere occasionale che coinvolgono l’intero condominio, come ad esempio il rifacimento della facciata.
In tema di spese relative alle parti comuni vanno tenute distinte quelle per la conservazione, che sono quelle necessarie per custodire, mantenere la cosa comune in modo che duri a lungo senza deteriorarsi dalle spese per il godimento, che riguardano le utilità che la cosa comune può offrire.
Soltanto le spese per la conservazione, nel caso di inattività degli altri comproprietari possono essere anticipate da un partecipante al fine di evitare il deterioramento della cosa, cui egli stesso e tutti gli altri hanno un oggettivo interesse, e solo di esse può essere chiesto il rimborso.
Le spese per il godimento invece devono essere sostenute solamente da chi concretamente gode della cosa comune, il rimborso non è previsto, in quanto il singolo comunista le ha anticipate per un godimento soggettivo, che è suo personale, e non riguarda anche gli altri partecipanti alla comunione.
Soggetti legittimati a decidere una spesa per le parti comuni sono l’amministratore, l’assemblea condominiale e, in casi specifici e ben delineati dalla legge, il singolo condomino.
Obbligati al pagamento sono, invece, tutti coloro che partecipano, a qualunque titolo, al rapporto condominiale. L’art. 63 disp. att. c.c. dispone, in merito ai successori a titolo particolare, che anche chi subentra nei diritti di un condomino è solidalmente obbligato con questi al pagamento degli oneri relativi all’anno in corso e a quello precedente, mentre per quanto concerne i rapporti tra conduttore e locatore, entrambi concorrono sulla base degli accordi stabiliti per la ripartizione delle spese che rimangono, ad ogni modo, un fatto interno al loro rapporto contrattuale, mentre nei confronti del condominio risponde sempre il proprietario.

Criteri di ripartizione delle spese condominiali

L’obbligo del pagamento delle spese, per i soggetti obbligati, sorge nel momento in cui la ripartizione delle stesse viene approvata dall’assemblea.
Le spese per la conservazione si ripartiscono in base alle quote astratte di appartenenza, le spese di godimento si suddividono in base all’uso effettivo che ciascuno faccia del bene.
Il codice civile disciplina la modalità di ripartizione delle spese tra i vari condomini, in particolare, agli artt. 1123-1126.
L’art 1123 c.c detta le regole secondo le quali ripartire le spese tra i singoli condomini, sulla base di tre criteri principali: il primo, generale, della ripartizione in proporzione al valore della proprietà e gli altri due, particolari, in ragione dell’uso che ogni condomino può fare delle cose comuni e del godimento che può trarne.
Proporzionalità: il primo comma dell’art. 1123 c.c., analogamente al principio di proporzionalità dei diritti dei comproprietari sulle cose comuni in base al valore della proprietà di ciascuno, fissa il criterio generale di ripartizione delle “spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza” che vanno sostenute da tutti i condomini “in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione”. Si tratta di una formula che tende a specificare quali spese siano da suddividere in proporzione al valore delle proprietà individuale di ciascun condomino.
Gli altri criteri: il secondo comma del medesimo articolo afferma che “se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne”. Il terzo comma, infine, spiega che “qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità”. È il caso, ad esempio, del condominio parziale.
Le convenzioni in deroga: attraverso l’inciso finale, “salvo diversa convenzione”, inserito nel primo comma dell’art. 1123 c.c., il legislatore ha previsto la derogabilità ai principi generali di ripartizione delle spese condominiali fissati dallo stesso articolo. Secondo l’orientamento giurisprudenziale maggioritario, deve ritenersi legittima la convenzione che ripartisca le spese tra i condomini in misura diversa da quella legale, purchè contenuta in una delibera assembleare approvata all’unanimità da tutti i condomini, ovvero l’espressa convenzione posta in essere in esecuzione di una disposizione del regolamento condominiale di natura contrattuale (Cass. n. 28679/2011).
La riforma del condominio del 2012, ha sostanzialmente lasciato invariati i criteri di cui sopra, novellando parzialmente l’art. 1124 c.c., che fissa l’obbligo del sostenimento delle spese per la manutenzione e la sostituzione delle scale e dell’ascensore, in ragione del valore delle singole unità immobiliari e in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo, nonché l’art. 1130-bis a norma del quale “l’assemblea condominiale può, in qualsiasi momento o per più annualità specificamente identificate, nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio. La deliberazione è assunta con la maggioranza prevista per la nomina dell’amministratore e la relativa spesa è ripartita fra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà”.

La ripartizione delle spese condominiali e tabelle millesimali

Le tabelle millesimali costituiscono lo strumento di ripartizione delle spese condominiali in forza del quale si stabiliscono le quote di partecipazione alle spese e i diritti di ogni condomino sulle parti comuni di un condominio. Le tabelle millesimali rappresentano il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare espresso in millesimi e sono obbligatorie quando il numero dei Condomini è superiore a 10. Per essere vincolanti per le parti, le tabelle devono essere recepite dai regolamenti condominiali e richiamate nei singoli contratti di locazione.
Tra le Tabelle millesimali necessarie ad ogni condominio è possibile distinguere le seguenti:
Tabella A: Rappresenta i millesimi di proprietà, ossia il rapporto tra il valore delle singole unità rispetto a quello dell’intero edificio, espresso in millesimi. È utilizzata:
• per la ripartizione delle spese necessarie al godimento delle parti comuni;
• per il calcolo delle maggioranze richieste dalla legge per la validità delle Assemblee;
• per l’approvazione delle delibere.
È la tabella fondamentale del condominio, da cui deriveranno le altre.
Tabella B: Rappresenta i millesimi in base ai quali ripartire le spese di manutenzione e ricostruzione delle scale, ai sensi dell’art. 1124 del codice civile.
Tabella C: Rappresenta i millesimi in base ai quali ripartire le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria dell’ascensore.
Tabella D: Relativa alla ripartizione spese di portierato.
Tabella E:Relativa alla ripartizione spese per la pulizia e illuminazione androne.
Tabella F: Relativa alla ripartizione delle spese del tetto e lastrici solari.
Tabella G: Relativa alla ripartizione delle spese per impianti fognanti.
L’obbligo del pagamento delle spese, per i soggetti obbligati, sorge nel momento in cui la ripartizione delle stesse viene approvata dall’assemblea

La ripartizione delle spese tra locatore e conduttore

In materia di ripartizione delle spese tra locatore e conduttore, il principale riferimento normativo è rappresentato dall’articolo 1576 del codice civile, che stabilisce che il locatore (ossia il proprietario dell’immobile) “deve eseguire, durante la locazione tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore” (ossia l’inquilino).
La tabella maggiormente utilizzata negli ultimi anni è quella tra Confedilizia e SUNIA-SICET-UNIAT. Più di recente, ad essa si è affiancata la tabella di ripartizione degli oneri allegata al decreto del Ministero delle infrastrutture e dei trasporti del 16 gennaio 2017 che ne ricalca sostanzialmente il contenuto.
La tabella sottostante fornisce un’indicazione sommaria della ripartizione delle spese tra L il locatore ( proprietario) ed il C conduttore ( inquilino).

All’interno dell’appartamento

1. IMPIANTO IDRICO, SANITARIO, GAS APPARTAMENTO
Installazione, rifacimento e manutenzione straordinaria impianto idrico, sanitario e gas P
Sostituzione delle apparecchiature e della rubinetteria del bagno e della cucina P
Installazione e sostituzione dei contatori divisionali dell’acqua calda e fredda P
Allacciamento dalla rete sino ai contatori P
Manutenzioni ordinarie delle rubinetterie acqua e gas, in conseguenza dell’uso C
Sostituzione dei sifoni P
Disotturazione di elementi di raccordo alle colonne montanti (“braghe”) P

2. RISCALDAMENTO, CONDIZIONAMENTO E PRODUZIONE DI ACQUA CALDA
Rifacimento integrale degli impianti autonomi di riscaldamento, condizionamento e produzione di acqua calda P
Sostituzione e riparazione di parti degli impianti di riscaldamento, condizionamento e produzione di acqua calda (caldaia, pompa, bruciatore, tubazioni, valvole, canna fumaria, impianti (idrico, elettrico), avvolgimento pompe, sfitto, elementi riscaldamento, etc. P
Sostituzione e riparazione del bollitore dell’acqua calda P
Pulizia del bruciatore, della caldaia, del bollitore, delle canne fumarie C

3. IMPIANTO ELETTRICO DELL’APPARTAMENTO
Rifacimento e riparazione integrale dell’impianto elettrico P
Riparazione dell’impianto elettrico per corto circuito P
Sostituzione delle apparecchiature elettriche (interruttori, prese di corrente, deviatori, pulsanti e segnalatori acustici e luminosi) C
Sostituzione degli impianti di soneria, timer luce, scala, citofono e videocitofono P

4. PARETI E SOFFITTI DELL’APPARTAMENTO (INTONACI, TINTE, VERNICI, PARATI, ECC., ECC.)
Ripristino di intonaci P
Tinteggiatura e verniciatura delle pareti e dei soffitti, se volute dall’inquilino, nel corso del rapporto di locazione C
Montaggio di carta da parati o materiali similari, se voluto dall’inquilino, nel corso del rapporto di locazione C

5. PAVIMENTI E RIVESTIMENTI DELL’APPARTAMENTO
Rifacimento, sostituzione e riparazione di pavimenti e di rivestimenti P
Manutenzione ordinaria di pavimenti e di rivestimenti C

6. SERRAMENTI E INFISSI DELL’APPARTAMENTO
Sostituzione di porte, telai finestre, serrande avvolgibili, scuri e tende di oscuramento P
Riparazione delle serrande avvolgibili nei seguenti elementi: stecche; ganci; rullo; cordelle d’attacco al rullo; molle nelle serrande avvolgibili P
Riparazione delle porte, dei telai finestre, delle persiane, degli scuri, delle tende esterne di oscuramento, sostituzione parti accessorie (maniglie, serrature, vetri, cornici) P
Verniciatura serramenti esterni: serrande, avvolgibili, persiane, scuri e parapetti balconi P
Verniciatura di serramenti interni, porte e telai finestre, se voluta dall’inquilino C

Nelle parti comuni

7. CORTILI E GIARDINI
Installazione e sostituzione di recinzioni e cancelli P
Costruzione dei passi carrabili P
Riparazione e verniciatura dei cancelli P
Installazione, riparazione e sostituzione automatismi di apertura P
Manutenzione ordinaria delle apparecchiature di automatismo di apertura dei cancelli C
Esecuzione di pavimentazione di cortili, marciapiedi e camminamenti in zone verdi P
Realizzazione di segnaletica per la delimitazione dei posti macchina all’aperto P
Rifacimento periodico della segnaletica dei posti auto in conseguenza all’uso P
Acquisto e messa a dimora di alberi, cespugli e prati P
Acquisto delle attrezzature per la manutenzione del giardino P
Riparazione delle attrezzature per giardino in conseguenza all’uso P
Conferimento dell’appalto e per assunzione del personale P
Servizio di giardinaggio(taglio erba, potature, acquisto concimi e antiparassitari, consumi acqua) C
Sostituzione piante ornamentali P
Installazione e sostituzione di impianto di irrigazione P
Installazione e sostituzione panchine, giochi per ragazzi, attrezzature sportive e di ricreazione P
Riparazione delle attrezzature sportivo-ricreative e dell’impianto di irrigazione P
Installazione impianto di illuminazione P
Manutenzione ordinaria impianto di illuminazione C
Sostituzione lampadine C
Consumi energia elettrica C
Pulizia cortili e aree verdi e sgombero neve C

8. CANTINE (SPAZI DI DISIMPEGNO) E LAVANDERIE/STENDITOI
Installazione impianto elettrico e suo rifacimento P
Sostituzione lampadine C
Manutenzione ordinaria e parti elettriche (porta lampade, interruttori, etc.) C
Installazione impianto idrico e suo rifacimento (anche parziale) P
Manutenzione ordinaria impianto idrico (rubinetti, saracinesche,etc.,etc.) P
Sostituzione e riparazione di lavatoio e serbatoi dell’acqua P
Riparazione e verniciatura stendibiancheria C
Installazione e sostituzione stendibiancheria P
Installazione, riparazione e sostituzione automatismi d’apertura C
Derattizzazione C
Disinfestazione insetti C
Disinfestazione dei serbatoi della raccolta d’acqua C
Consumi di energia elettrica e acqua C
Tinteggiatura pareti e soffitti P
Pulizia e relativi materiali d’uso C

9. SCALE, ATRI, TETTI E MURI
Ricostruzione struttura portante della scala, dei gradini e dei pavimenti dei pianerottoli P
Tinteggiatura e verniciatura delle pareti del vano scale, ivi compresi gli infissi, il parapetto e il corrimano P
Opere murarie di rinforzamento dello stabile P
Fornitura, riparazioni e manutenzioni straordinarie di tetti e lastrici solari P
Riparazione, manutenzione e sostituzione dell’armadietto per contatori gas, luce, acqua, dei contenitori per bidoni immondizie e di bacheca portatarghe P
Installazione, sostituzione e manutenzione straordinaria dell’impianto elettrico in tutte le parti comuni P
Fornitura di guide e zerbini C
Fornitura e montaggio di caselle della posta P
Installazione, sostituzione, riparazione e manutenzione straordinaria di parti dell’impianto elettrico: soneria; comando porte e cancelli; illuminazione vano scale; citofono; etc. P
Sostituzione soneria, comando porte e cancelli, illuminazione vano scale, citofono, etc. P
Applicazione targhette nominative personali C
Installazione di dispositivi automatici chiusura (chiudiporta a braccio o a pavimento) con relative chiavi P
Riparazione e sostituzione di dispositivi automatici di chiusura e relative chiavi P
Sostituzione e riparazione dei vetri degli infissi P
Installazione e sostituzione dell’impianto antincendio, comprese le relative spese di collaudo P
Acquisto estintori P
Ricarica estintori C
Ispezione e collaudi periodici eseguiti dagli enti preposti e relative tasse di concessione P
Installazione di porta lampade, plafoniere e lampadari P
Riparazione e sostituzione di porta lampade e plafoniere P
Sostituzione lampadine e neon C
Consumi energia elettrica C

10. CORSIE E RAMPE AUTORIMESSE
Rifacimento, riparazione e manutenzione delle pavimentazioni P
Installazione di radiocomando e automatismi di apertura cancelli e saracinesche P
Riparazione e piccole sostituzioni radiocomando e automatismi di apertura cancelli e saracinesche C
Installazione e rifacimento dell’impianto elettrico di illuminazione P
Sostituzione lampadine, piccole riparazioni impianto elettrico e temporizzatore C
Installazione, piccola riparazione e rifacimento impianto idrico P
Installazione e sostituzione dei cartelli e delle strisce di segnaletica P
Manutenzione ordinaria della segnaletica C
Sostituzione, riparazione e verniciatura di guardrail, parapetti e altri elementi protettivi P
Installazione e sostituzione dell’impianto antincendio e spese di collaudo P
Ispezioni e collaudi periodici e relative tasse di concessione P
Consumi di energia elettrica e acqua C
Pulizia corsie rampe, compresi materiali d’uso C
Sgombero neve, acquisto e spandimento sale C

11. AMMINISTRAZIONE
Depositi cauzionali per erogazione di servizi comuni (illuminazione, forza motrice, gas, acqua, telefono, ecc.) P
Assicurazione dello stabile e degli impianti P
Spese amministrative, telefoniche, cancelleria, copisteria P
Spese postali invio preventivi e consuntivi P
Eventuali affitto sala per assemblee condominiali P
Copie documenti richiesti dall’inquilino e altre spese amministrative sostenute su richiesta del conduttore C
Spese per assemblee straordinarie convocate per iniziativa degli inquilini C
Compenso dell’amministratore di condominio P
Tassa per occupazione temporanea di suolo pubblico P
Tassa Passi Carrabili P

12. ASCENSORE
Prima installazione P
Sostituzione e riparazione cabina P
Sostituzione motore, ammortizzatori, parti meccaniche, parti elettriche e altre manutenzioni straordinarie P
Consumi elettrici per forza motrice, illuminazione e sostituzione lampade, fusibili, etc. C
Riparazione e manutenzione ordinaria della cabina P
Riparazioni e sostituzioni di piccola entità di parti meccaniche, elettriche, dispositivi di chiusura, pulsantiere C
Ispezioni e collaudi periodici obbligatori eseguiti dagli enti preposti e relativa tassa di concessione comunale P
Interventi per l’adeguamento a norme di legge P
Manutenzione in abbonamento C
Rinnovo licenza di esercizio P
Sostituzione delle funi in conseguenza all’uso P

13. AUTOCLAVE
Installazione P
Rifacimento impianto e sostituzione per vetustà o di parti P
Sostituzione pompa, serbatoio, elemento rotante, avvolgimento elettrico e altri componenti primari P
Consumi elettricità forza motrice C
Collaudo, imposte e tasse di impianto P
Ispezioni e collaudi periodici obbligatori eseguiti dagli enti preposti e relative tasse di concessione P
Riparazione, sostituzioni e manutenzioni di parti in conseguenze all’uso P
Manutenzione in abbonamento C
Ricarica pressione del serbatoio C
Consumo acqua potabile e acqua calda C
Pulizia, depurazione e decalcificazione C

14. FOGNATURE E SCARICHI
Allacciamento rete comunale per scarico acque nere e bianche P
Rifacimento e riparazione della rete fognante del collettore urbano al fabbricato e all’interno dello stesso P
Installazione, rifacimento e riparazioni delle colonne montanti e rete raccolta acque (pluviali e canali), compresi pozzetti a sifone P
Riparazione della rete fognante, delle fosse biologiche e dei pozzi neri P
Pulizia e spurgo dei pozzetti a sifone C
Installazione e sostituzione dell’impianto di sollevamento acque rifiuto compreso avvolgimento elettrico pompa P
Riparazione e sostituzione di cuscinetti paracqua e altre parti impianto sollevamento, in conseguenza all’uso P
Spurgo fosse biologiche e pozzi neri, disotturazione colonne di scarico e pozzetti C
Riparazione e disotturazione dei sifoni e rete fognante dovute a negligenza dell’utente C

15. IMPIANTO CENTRALIZZATO TV
Installazione, riparazione e sostituzione di impianto centralizzato TV P
Aggiunta di apparecchi di ricezione all’impianto centralizzato TV C
Sostituzione cavi, prese ed altri accessori P
Sostituzione accessori per l’ampliamento della ricezione P

16. IMPIANTI SPORTIVI (PISCINE, CAMPI DA TENNIS)
Addetti (bagnini, pulitori, manutentori ordinari) C
Acqua (pulizia, depurazione) acquisto terra rossa, manutenzione ordinaria C
Installazione, riparazione e manutenzione straordinaria delle strutture P

17. PARETI ESTERNE
Restauro e riparazione integrale delle facciate P
Rifacimento di intonaci, tinteggiature dei rivestimenti, dei basamenti, dei balconi, delle pensiline e di ogni altro motivo ornamentale P

18. PORTIERATO E VIGILANZA
Indennità particolari come da Contratto Nazionale e accordi particolari richiesti dagli inquilini: Annaffiamento aiuole, giardini, fiori e piante; rotazione sacchi e bidoni spazzatura e loro eventuale trasporto dal piano cantina al piano stradale; conduzioni impianto riscaldamento, condizionamento e acqua calda C
Indumenti da lavoro del portiere 90% C
10% P
Salario, tredicesima, ferie, liquidazione, indennità come da Contratto Nazionale ed eventuali contratti integrativi provinciali, contributi previdenziali e assicurativi 90% C
10% P
Costo dell’eventuale alloggio del portiere pari all’indennità sostitutiva prevista dal Contratto Nazionale 90% C
10% P
Vigilanza notturna, se voluta dagli inquilini C
Manutenzione della guardiola o abitazione del portiere P
Vigilanza notturna, se voluta dagli inquilini P

19. PULIZIE E PRE-RACCOLTA RIFIUTI
Acquisto attrezzature specifiche (lucidatrice, aspirapolvere, scale, bidoni, trespoli, etc.) P
Salario o compenso addetto pre-raccolta dei rifiuti C
Contributi previdenziali e assicurativi addetto C
Sacchi per pre-raccolta e acquisto materiali di pulizia C
Derattizzazione e disinfestazione dei locali legati alla raccolta delle immondizie C
Tassa rifiuti solidi urbani C

20. RISCALDAMENTO, PRODUZIONE ACQUA CALDA, CONDIZIONAMENTO
Adeguamento dell’impianto di riscaldamento (produzione d’acqua calda e di condizionamento) alle leggi e ai regolamenti in materia di prevenzione incendi, contenimento dei consumi o altro (come da certificato energetico) P
Sostituzione di caldaia, bruciatore, pompa, tubature, saracinesche, canna fumaria, impianti (idrico, elettrico) cisterne e boiler P
Installazione e sostituzione dell’impianto di riscaldamento, produzione di acqua calda e di condizionamento P
Sostituzione di apparecchiature o parti di esse per danno accidentale (Valvole, pompe di circolazione, saracinesche, manometri, termometri), etc. P
Riparazione di parti accessorie delle apparecchiature P
Installazione e sostituzione dell’impianto antincendio, comprese le relative spese di collaudo; acquisto e sostituzione estintori P
Ricarica estintori C
Ispezioni e collaudi periodici eseguiti dagli enti preposti e relative tasse di concessione; compensi relativi alla tenuta del libretto di centrale P
Retribuzione degli addetti alla conduzione della caldaia, compresi gli oneri assicurativi e previdenziali C
Acquisto combustibile, consumi di forza motrice, energia elettrica e acqua C
Pulizia annuale (in abbonamento) dell’impianto per messa a riposo stagionale: caldaie, bruciatori, canne fumarie, etc. C
Riparazione e manutenzione del locale caldaia P
Ricostruzione e riparazione del rivestimento refrattario P
Costi della fornitura del calore comprendenti consumo combustibile, assistenza tecnica all’impianto, forza motrice per il bruciatore, compenso al fuochista C
Spese manutenzione e funzionamento dei depuratori dell’acqua C
Per l’impianto autonomo, manutenzione ordinaria e piccole riparazioni e sostituzioni a: caldaia, bruciatore, tubazioni, radiatori, valvole e manopole C

21. TRATTAMENTO DELLE ACQUE POTABILI
Installazione di impianto di trattamento delle acque potabili (addolcimento, etc.) P
Riparazione e sostituzione di parti componenti l’impianto di trattamento delle acque potabili, in conseguenza all’uso P
Consumo di sali, resine, forza motrice, etc. C
Retibuzione dell’addetto alla conduzione dell’impianto C