La vendita di un immobile

La vendita di un immobile

Premesse

Colui che vuole vendere un immobile deve innanzi tutto stabilirne il prezzo.

Per fare ciò, se non ci si affida ad un’agenzia immobiliare, è necessario considerare tutte le caratteristiche del compendio, l’ubicazione dello stesso ed il mercato. 

Importanti sono i requisiti dell’immobile: le finiture, l’esposizione, la luminosità, il piano, la vicinanza con altri fabbricati, lo stato di manutenzione e di conservazione (pavimenti, infissi, rivestimenti), gli impianti, ecc.

È fondamentale aver presente l’equa valutazione dell’immobile, per non cadere nei rischi conseguenti come sottovalutazione o sopravvalutazione dello stesso. Occorre, quindi, che la valutazione sia oggettiva e reale.

Una volta stabilito il prezzo si dovrà redigere un annuncio immobiliare nel quale dovranno essere indicate con chiarezza le caratteristiche dell’immobile, sia strutturali che planimetriche: zona, ubicazione, piano, condizioni generali, metratura, suddivisione, accessori e pertinenze (box o posto auto, cantina, riscaldamento autonomo, ecc.), prezzo.

Nel momento in cui vi è interesse all’acquisto da parte di un soggetto si apre la fase precontrattuale.

La fase precontrattuale

In questa fase, che precede la vera e propria stipula del contratto, si svolgono le trattative che hanno carattere strumentale rispetto all’atto definitivo. 

Durante le trattative, anche se non nascono veri e propri diritti ed obblighi, le parti sono comunque tenute, ai sensi dell’art. 1337 del codice civile, a comportarsi secondo buona fede.

Quanto sopra non preclude né limita la libertà delle parti: queste, infatti, sono libere di decidere la convenienza o meno del futuro contratto e possono anche non arrivare alla conclusione dello stesso. 

Devono però astenersi dall’agire in malafede ed evitare comportamenti che traggano in inganno la controparte.

La promessa irrevocabile di acquisto

La parte interessata all’immobile in vendita può formalizzare una proposta di acquisto del bene ad un determinato prezzo ed impegnarsi, per un lasso di tempo, ad acquistare l’immobile nel caso in cui il promissario venditore dovesse accettare le condizioni proposta dall’acquirente.

Tale proposta di acquisto vincola il proponente (promissario acquirente) a concludere l’affare se il destinatario, ossia il venditore, dovesse accettare la proposta nei termini e nei tempi dettati dall’acquirente.

Con tale atto, quindi, una volta che la proposta verrà accettata dal venditore, l’acquirente dovrà necessariamente procedere con l’acquisto del bene immobile.

La serietà della proposta può essere dimostrata versando una somma in denaro a titolo di deposito cauzionale, che verrà posta a deconto del prezzo e trattenuta dal venditore in caso di accettazione della proposta stessa.

Il contratto preliminare di compravendita

Il compromesso o “contratto preliminare” è quell’atto a mezzo del quale le parti interessate si obbligano a concludere, entro una data futura e determinata, il contratto di compravendita (rogito notarile) del quale tuttavia anticipano le modalità, i tempi, l’oggetto.

  Può essere stipulato per scrittura privata non autenticata o autenticata dal notaio; in tal caso oltre alla registrazione all’agenzia delle entrate si avrà anche la trascrizione dell’atto presso la Conservatoria del Registri Immobiliari (solitamente gli oneri sono a carico di colui che acquista).

Dalla stipula del compromesso nascono diritti ed obblighi tra le parti, infatti, qualora una delle parti obbligate a concludere il futuro contratto non adempia a questo obbligo, la controparte può ottenere dal giudice una sentenza che produca gli effetti del contratto definitivo non concluso.

Nel compromesso vanno indicate chiaramente tutte le clausole che saranno poi contenute nell’atto del trasferimento vero è proprio (rogito notarile): le generalità complete delle parti; il prezzo di vendita dell’immobile; la descrizione dell’immobile quanto più accurata possibile con i relativi dati catastali aggiornati; prezzo e modalità di pagamento; la somma ricevuta a titolo di caparra confirmatoria; la conformità dell’immobile alle disposizioni di legge e ai regolamenti urbanistici ed edilizi (condono edilizio compreso); tempi di consegna dell’immobile e la data entro la quale dovrà essere stipulato il rogito e il notaio incaricato a redigerlo (non sempre il momento di passaggio del possesso e quello della proprietà coincidono). 

Il venditore deve garantire la libertà da vincoli, pesi, oneri, trascrizioni pregiudizievoli ed ipoteche o, nel caso sia gravato da formalità pregiudizievoli, impegnarsi a renderlo libero a sue cure e spese prima del rogito notarile. 

Al momento della sottoscrizione del preliminare il venditore deve presentare, e l’acquirente deve ottenere, i seguenti documenti: atto di proprietà, scheda identificativa catastale, regolamento di condominio e tabella millesimale della porzione immobiliare in oggetto; eventuale contratto di locazione; eventuale contratto di mutuo che grava sull’immobile; convenzioni con il Comune o di lottizzazione, concessioni e licenze amministrative; domanda o concessione in sanatoria. In genere il prezzo di vendita dell’immobile è stabilito a “corpo”, e cioè complessivamente in base alla consistenza e non a metro quadro. 

Qualora il venditore sia in regime di comunione di beni, il compromesso dovrà essere sottoscritto anche dal coniuge.

La caparra confirmatoria

Con il contratto preliminare, solitamente, viene previsto il versamento da parte del promissario acquirente della caparra confirmatoria: ossia un anticipo sul prezzo d’acquisto dell’immobile.

Il versamento della caparra confirmatoria impegna entrambe le parti alla conclusione dell’affare. 

Infatti, nel caso in cui l’acquirente non volesse procedere alla stipula del contratto definitivo di compravendita, il venditore potrà recedere dal contratto trattenendo la caparra. 

Se invece sarà il venditore a sottrarsi dall’impegno promesso, l’acquirente potrà recedere dal contratto esigendo il doppio della caparra. 

Alternativa alla risoluzione del contratto in caso di inadempimento di una parte, è la richiesta al giudice di condannare la parte inadempiente all’esecuzione in forma specifica del contratto (ovvero obbligare la parte alla stipula del contratto di compravendita) oltre al risarcimento del danno.

Le due strade non sono tra loro cumulative ma alternativa; di contro il risarcimento del danno può essere richiesto in entrambi i casi.

Il contratto di compravendita

Il contratto definitivo di compravendita (chiamato anche rogito) rappresenta il passaggio definitivo dell’immobile dal venditore al nuovo proprietario per atto pubblico o per scrittura privata autenticata dal notaio ai fini della trascrizione.

Al momento del rogito il venditore deve presentare i seguenti documenti: carta di identità e codice fiscale, l’atto d’acquisto originario e l’eventuale dichiarazione di successione relativi all’immobile, la planimetria e il certificato catastale; se si tratta di una porzione di terreno, il certificato di destinazione urbanistica; le licenze e le concessioni edilizie con le eventuali varianti, il certificato di abitabilità/agibilità, gli eventuali modelli di domanda di sanatoria per gli abusi edilizi con i bollettini di versamento dell’oblazione e degli oneri d’urbanizzazione; l’eventuale concessione in sanatoria, la copia del regolamento di condominio, le fatture delle spese sostenute per manutenzione dell’immobile e per i lavori fatti nell’edificio (anche sulle parti condominiali) fino al 31/12/1992 ai fini della dichiarazione dell’INVIM.

Il contratto di compravendita verrà poi registrato e trascritto dal Notaio; i costi (oneri ed onorari) sono a carico, di norma, dell’acquirente.