La sostituzione dell’amministratore di condominio

La sostituzione dell’amministratore di condominio

Premesse

La legge affida l’esercizio dei rapporti condominiali e la loro organizzazione ad un amministratore, il cui rapporto con il condominio è ascrivibile alla tipologia contrattuale del mandato con rappresentanza.

A ciò consegue che in virtù dell’incarico conferito, l’amministratore di condominio è tenuto a svolgere una precisa attività in nome e per conto dei condomini e questa riverbera i propri effetti direttamente nella sfera giuridica dei condòmini rappresentati.

Il contratto di mandato trova causa nel rapporto fiduciario tra rappresentante e rappresentato. Qualora venga meno tale fiducia, è possibile, in qualsiasi momento, sciogliere il vincolo contrattuale attraverso lo strumento della revoca.

Lo stesso vale per quanto riguarda l’amministratore di condominio: se i condomini sono scontenti dell’amministrazione, hanno la possibilità di non riconfermare o revocare il loro rappresentante e procedere alla nomina di uno nuovo.

Durata dell’incarico di amministratore di condominio

Il codice civile dispone che: “L’incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata.” 

Per legge, la durata fisiologica dell’incarico è di due anni, secondo una formula 1+1.

Se, conclusosi il primo anno di mandato, in assemblea condominiale non viene disposto diversamente, il mandato viene tacitamente prorogato per un altro anno.

Decorsi due anni dalla nomina e quindi scaduto il mandato nella misura legalmente prestabilita, si dovrà obbligatoriamente ridiscutere del rinnovo o meno dell’incarico, durante la consueta riunione annuale di approvazione del bilancio.

Sostituzione dell’amministratore di condominio

  • La non riconferma

I condomini che non siano soddisfatti dall’operato dell’amministratore possono decidere in assemblea di non riconfermare il mandato prima che questo si proroghi ex lege decorso il primo anno ovvero alla scadenza dello stesso al termine dei due anni.

  • La revoca

Qualora il malcontento tra i condomini sia tale da non voler attendere le scadenze legislativamente previste, è possibile sciogliere immediatamente il vincolo contrattuale attraverso la revoca dell’amministratore.

Procedimento per la sostituzione dell’amministratore di condominio

Per la revoca dell’amministratore, anche per la fattispecie della non riconferma, devono essere seguiti una serie di passaggi che si inseriscono in un momento antecedente, contestuale e successivo all’assemblea condominiale nella quale si discuterà della sostituzione.

Prima dell’assemblea

  • Verificare le maggioranze

Sarà necessario, innanzitutto, verificare se il malcontento dei condomini possa tradursi nel raggiungimento delle maggioranze richieste dalla legge per l’approvazione della delibera di revoca.

Il codice ci impone, per la validità, che le deliberazioni siano approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.

Si adotta un sistema di doppia maggioranza per teste e millesimi

  • la maggioranza dei condomini in assemblea è favorevole alla revoca dell’amministratore di condominio; 
  • i condomini favorevoli rappresentano almeno la metà del valore dell’edificio (500 millesimi).

Il mancato raggiungimento delle maggioranze richieste rende inutile il prosieguo del procedimento, essendo l’ordine del giorno della revoca destinato ad essere non accolto.

  • Individuare il nuovo amministratore di condominio

Il codice civile prevede che l’assemblea convocata per la revoca o le dimissioni debba, inoltre, deliberare sulla nomina del nuovo amministratore.

Il legislatore, dunque, impone che alla revoca dell’amministratore di condominio consegua necessariamente la nomina del sostituto per evitare che la posizione rimanga vacante in attesa dell’individuazione della persona più adatta.

Convocazione dell’assemblea

L’assemblea, oltre che annualmente in via ordinaria per le deliberazioni indicate dall’articolo 1135 del codice civile, può essere convocata in via straordinaria, dall’amministratore quando questi lo ritiene necessario, o 

  • quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio (166 millesimi);
  • decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta senza che l’amministratore abbia provveduto, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione.

Nel primo caso la richiesta deve essere sottoscritta ed inviata all’amministratore in carica per mezzo di una raccomandata con avviso di ricevimento.

Nella comunicazione deve essere fatta formale richiesta di convocare un’assemblea straordinaria, la quale dovrà avere tra gli argomenti all’ordine del giorno la revoca dell’attuale amministratore e la sua contestuale sostituzione.

L’amministratore è obbligato a procedere alla convocazione per legge. Tuttavia, qualora si sottragga a tale dovere, i condomini potranno procedere direttamente alla convocazione.

Ai sensi di legge, l’avviso di convocazione deve:

  • contenere specifica indicazione dell’ordine del giorno;
  • essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano;
  • contenere l’indicazione del luogo e dell’ora della riunione o, se prevista in modalità di videoconferenza, della piattaforma elettronica sulla quale si terrà la riunione e dell’ora della stessa.

Tra le questioni ricomprese nell’ordine del giorno dovrà, ovviamente, indicarsi la revoca o la non conferma dell’amministratore di condominio e la nomina del nuovo.

È necessario seguire pedissequamente ogni passaggio: in caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell’articolo 1137 del codice civile su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati. 

L’assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell’intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio.

Se l’assemblea in prima convocazione non raggiunge i quorum costitutivi di cui sopra, allora delibera in seconda convocazione.

L’assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell’intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio (art.1136 c.3 c.c.).

Svolgimento dell’assemblea

Raggiunti i quorum per la regolare costituzione (più verosimilmente ciò avverrà in seconda convocazione), in seno all’assemblea devono essere individuate le figure del segretario e del presidente che sono competenti, rispettivamente, per la redazione manuale del verbale e per la verifica circa la regolarità delle deleghe.

Se il presidente conferma la regolarità della costituzione, l’assemblea procede a discutere degli argomenti all’ordine del giorno e quindi della revoca dell’amministratore e la sua sostituzione.

In presenza delle maggioranze sopra descritte viene deliberata la revoca dell’amministratore.

Successivamente, si dovrà votare circa la nomina del sostituto e nel verbale della riunione sarà opportuno indicare con chiarezza il preventivo del nuovo amministratore scelto e allegarlo al verbale.

Adempimenti successivi all’assemblea

Una volta nominato il nuovo amministratore, deve essere data notizia al nuovo professionista dell’incarico ricevuto tramite raccomandata con avviso di ricevimento.

La comunicazione scritta deve contenere il verbale di nomina.

Ricevuto l’incarico, spetterà al nuovo amministratore prendere contatto con quello uscente per procedere alle opportune operazioni per il passaggio di consegne.