La donazione di un immobile

La donazione di un immobile

La donazione degli immobili secondo gli articoli 769 e seguenti del Codice Civile

La donazione di un immobile è il contratto con il quale il soggetto c.d. donante trasferisce per spirito di liberalità al soggetto c.d. donatario o beneficiario la proprietà o altro diritto reale – usufrutto, uso, abitazione – su di un immobile. 

Infatti, oggetto della donazione può essere non solo un’abitazione, ma anche un locale commerciale, un terreno, altri tipi di proprietà o il diritto di usufrutto o uso su un’abitazione.

Trattandosi di un atto formale pubblico, la donazione va formalizzata dal notaio in presenza di due testimoni, a pena di nullità. 

Prima della stesura è bene richiedere visura catastale e ipotecaria dell’immobile, indicando anche le planimetrie e gli estremi delle eventuali autorizzazioni. A questo punto, se non risulteranno incoerenze o abusi, si potrà procedere con la registrazione del contratto.

La donazione è valida solo se vi è il consenso sia del beneficiario che del donante, i quali devono manifestare pubblicamente il loro assenso alla donazione, la quale, di conseguenza, non è un atto revocabile unilateralmente: affinché ne vengano meno gli effetti, quindi, è necessario l’accordo di entrambe le parti.

La legge prevede, però, una deroga: la donazione può infatti essere revocata unilateralmente, su richiesta del soggetto donante alla autorità giudiziaria, per ingratitudine del beneficiario – quando, cioè, egli abbia commesso reati gravi nei confronti del donante e/o dei suoi congiunti – o per sopravvenienza di figli non noti all’epoca della avvenuta donazione. 

Non sono in ogni caso soggette a revoca le donazioni remunerative nonché le donazioni fatte in riguardo di matrimonio.

Se l’azione di revocazione viene accolta, il beneficiario dovrà restituire i beni donati insieme ai frutti maturati dal giorno della domanda. Qualora i beni siano stati nel frattempo alienati a terzi, dovrà restituire il corrispondente valore in denaro.

È inoltre possibile inserire nel contratto di donazione apposite clausole (c.d. “condizioni” o “oneri”) per soddisfare alcune specifiche esigenze: assai comune è, ad esempio, la donazione di un immobile con c.d. riserva di usufrutto a vantaggio del donante; ciò significa che il donante si spoglia anticipatamente della proprietà del bene trattenendo per sé l’usufrutto, che si estinguerà automaticamente al momento della sua morte o al termine eventualmente stabilito. 

 

Le imposte da versare in caso di donazione di un immobile

La donazione è soggetta a diversa tassazione a seconda del livello di relazione e parentela tra donante e beneficiario.

Se infatti la donazione avviene tra coniugi o parenti in linea retta, si applica l’aliquota del 4% sulla parte di valore della casa che supera la franchigia di 1 milione di euro.

Se la donazione avviene tra fratelli e sorelle, l’aliquota sale al 6%, mentre la franchigia scende a 100 mila euro.

Ancora, se la donazione interviene tra cugini, tra un coniuge e i genitori, o i fratelli o i nipoti dell’altro coniuge (parenti entro il 4° grado), si applica l’aliquota del 6%, ma senza alcuna franchigia. 

Infine, se la donazione avviene tra soggetti diversi da quelli finora precisati, l’aliquota sale all’8%, senza franchigia.

Rappresenta una eccezione la donazione in favore di un soggetto affetto da handicap grave: in questo caso la donazione non è soggetta a imposte, qualunque sia il rapporto di parentela, fino alla soglia di 1,5 milioni di euro.

Sono inoltre escluse da imposta le donazioni a favore dello Stato o di enti pubblici, di fondazioni e associazioni legalmente riconosciute.

La base su cui calcolare l’imposta corrisponde al valore catastale dell’immobile, che si ottiene moltiplicando la relativa rendita catastale per un dato coefficiente di aggiornamento. 

A questo valore, peraltro, occorre applicare le aliquote dell’1% per imposta catastale e del 2% per imposta ipotecaria; queste due imposte sono però dovute nella misura fissa di euro 200 se il donatario chiede l’agevolazione “prima casa”.

 

I documenti da produrre

Per persone fisiche

  • Carta d’identità, patente rilasciata dalla Prefettura o passaporto in corso di validità;
  • Tesserino del Codice Fiscale in originale o Tessera Sanitaria;
  • Certificato di Residenza;
  • Indicazione del rapporto di parentela tra le parti;
  • Estremi degli eventuali precedenti atti di donazione (immobiliari e non) già effettuati dal donante a favore del donatario.

Per enti e società

  • Carta d’identità del legale rappresentante;
  • Codice Fiscale e Partita Iva;
  • Atto Costitutivo; 
  • Certificato camerale (Registro Imprese).