Inadempimento del contratto preliminare di compravendita

Inadempimento del contratto preliminare di compravendita

Premesse

Il compromesso o “contratto preliminare” è quell’atto a mezzo del quale le parti interessate si obbligano a concludere, entro una data futura e determinata (termine essenziale), il contratto definitivo del quale tuttavia anticipano le modalità, i tempi, l’oggetto.

Il contratto preliminare fa sorgere in capo alle parti diritti e doveri. 

Può succedere, però, per le più svariate ragioni, che una delle parti si rifiuti di stipulare il suddetto definitivo.

Nel caso in cui una delle due parti fosse, quindi, inadempiente, l’altra (ossia quella adempiente, che sarebbe pronta per la stipula del contratto definitivo) ha la possibilità di agire, in via alternativa tra loro, per la risoluzione del contratto preliminare ovvero per l’esecuzione in forma specifica.

Risoluzione del contratto

Se la parte, a causa dell’inadempimento dell’altra parte, perde l’interesse all’adempimento del contratto preliminare, può richiedere la risoluzione del contratto, che in questo modo non produrrà più i suoi effetti.

La risoluzione del contratto comporta diversi effetti sulla caparra confirmatoria (ossia la somma che è stata pagata dal promissario acquirente a riprova della serietà dell’affare e trattenuta dal promissario venditore a titolo di acconto): 

– nel caso in cui fosse inadempiente colui che ha versato la somma, l’altro potrà semplicemente trattenere la caparra ricevuta; 

– quando l’inadempimento è realizzato da chi ha percepito la caparra, quest’ultimo sarà costretto a pagare il doppio della somma ricevuta a tale titolo. 

Una volta promosso il giudizio per la risoluzione del preliminare, non è più possibile chiederne l’adempimento.

Esecuzione in forma specifica

La parte che vuole adempiere il contratto preliminare può convenire innanzi al giudice l’altra parte, che invece si rifiuta di adempiere.

Può così ottenere, se ne ricorrono i presupposti, una sentenza che produca gli stessi effetti del contratto non concluso.

L’esecuzione dell’obbligo di contrarre deve essere possibile e non esclusa dal titolo.

Potrebbe, infatti, accadere che nel contratto preliminare sia inserita una clausola che escluda la possibilità di far ricorso all’esecuzione in forma specifica oppure al momento della domanda potrebbero non sussistere le condizioni per il trasferimento del diritto, in tale caso, quindi, non si avrà scelta e si dovrà quindi richiedere la risoluzione del contratto.

La legge prevede che, per ottenere la sentenza per l’esecuzione in forma specifica, la parte che vuole adempiere deve offrire quanto si era obbligata a eseguire col contratto preliminare.

Nell’ipotesi in cui la parte in questione sia il promissario acquirente, quest’ultimo deve offrire il prezzo concordato.

Il pagamento – si sottolinea – deve avvenire al momento del passaggio in giudicato della sentenza (mancata impugnazione della sentenza di primo grado nel termine di 30 giorni, se la sentenza è stata notifica, ovvero nel termine di 6 mesi in assenza di notifica).

Infatti, solo in quell’istante vi è il trasferimento della proprietà, in quanto si tratta di sentenza avente natura costitutiva.

Qualora colui che vuole adempiere sia il promittente venditore, è necessario che quest’ultimo offra il bene immobile.

Il risarcimento del danno

In entrambi i casi (risoluzione del contratto o esecuzione in forma specifica), c’è sempre la possibilità di ottenere il risarcimento del danno subìto dal danneggiato per effetto dell’inadempimento della controparte.

Sorge, infatti, una responsabilità contrattuale che si realizza nel momento in cui scade il termine stabilito a carico di una delle parti per adempiere alla propria obbligazione o anche prima se vi è stato un rifiuto nettamente espresso.

Inadempimento reciproco del preliminare

Nell’ipotesi in cui vi sia un inadempimento reciproco del contratto preliminare, viene meno il vincolo tra le parti.

Quanto sopra fa conseguire l’obbligo di restituzione della caparra ricevuta.