Il contratto di locazione immobiliare a uso abitativo

Il contratto di locazione immobiliare a uso abitativo

Il contratto di locazione immobiliare a uso abitativo

Il contratto di locazione immobiliare ad uso abitativo è il contratto ai sensi del quale il proprietario dell’immobile (ossia il locatore) si obbliga a far godere per un determinato periodo di tempo al locatario (ossia l’inquilino o il conduttore) la casa oggetto del contratto al fine di abitarla, a fronte del pagamento di un canone determinato.

Il contratto di locazione ha forma libera, vale a dire che il codice civile che ne disciplina le regole e il contenuto, non richiede una forma contrattuale tipica e specifica.

Generalmente per la durata del contratto di locazione immobiliare si prevede la formula del 4+4, ossia quattro anni rinnovabili di altri quattro. Il rinnovo è automatico salvo il caso in cui il conduttore invii la disdetta a mezzo lettera raccomandata, sei mesi prima della relativa scadenza. Il locatore ha facoltà di inviare la disdetta solo in casi tassativamente indicati dalla legge che sono essenzialmente:

  • necessità di dover destinare l’abitazione a uso proprio del locatore;
  • ricostruzione dell’edificio;
  • necessità di vendere l’immobile.

Tipologie di contratto di locazione immobiliare a uso abitativo

  • Contratto di locazione a canone libero

Il contratto di locazione a canone libero è la tipologia di contratto di locazione abitativa più utilizzato. Con questo tipo di contratto, il proprietario concede all’inquilino il godimento di un immobile destinato ad abitazione dietro pagamento, da parte dell’inquilino, di un corrispettivo il cui importo e le cui modalità di pagamento sono liberamente determinati dalle parti.

Restano invece regolate dalla legge la durata minima del contratto e i relativi meccanismi di rinnovo e recesso.

  • Contratto di locazione a canone concordato

Il contratto di locazione a canone concordato (o assistito) è una specifica forma contrattuale che è stata prevista al fine di poter fissare l’entità del canone di locazione da un lato in base alle esigenze di mercato e dall’altro lato sulla base delle effettive situazioni economiche che si determinano all’interno del singolo comune in relazione alla questione del “problema casa”.

A fronte di alcune agevolazioni fiscali per il locatore-proprietario, il contratto a canone assistito vincola le parti in relazione all’entità del corrispettivo e alla durata del contratto.

Il valore del corrispettivo viene infatti predeterminato sulla base di modelli contrattuali standard, predisposti congiuntamente, su base locale, dalle associazioni rappresentative della categoria dei proprietari e di quella degli inquilini.

La durata del contratto è stabilita, invece, dalla legge stessa che la determina inderogabilmente in anni tre (più due di rinnovo automatico salvo disdetta).

  • Contratto di locazione a uso transitorio

Il contratto di locazione a uso transitorio è un tipo di contratto di locazione immobiliare abitativa utilizzato per esigenze temporanee non turistiche. Con questa tipologia di contratto, il proprietario concede per un limitato periodo di tempo e per un’esigenza transitoria ben individuata il godimento di un immobile destinato ad abitazione all’inquilino, dietro pagamento, da parte dell’inquilino, di un corrispettivo.

La legge determina il periodo minimo (un mese) e massimo (diciotto mesi) di durata del contratto.

Il contratto di locazione ad uso transitorio “ordinario” deve essere redatto utilizzando un modello predisposto dal Ministero dei Trasporti e delle Infrastrutture.

Tale tipologia di contratto non è soggetta all’obbligo di disdetta: al termine del periodo stabilito, questo cessa in automatico. Se il conduttore intende prolungare il contratto, dovrà comunicare al locatore il perdurare dell’esigenza transitoria (con apposita documentazione) e chiedere dunque il rinnovo.

  • Contratto di locazione per esigenze abitative di studenti universitari

Il contratto di locazione per esigenze abitative di studenti universitari è un particolare tipo di contratto di locazione a uso transitorio. Con questo tipo di contratto, il locatore concede a uno studente universitario fuori sede (l’inquilino) il godimento di un immobile destinato ad abitazione, dietro pagamento, da parte dello studente, di un canone quantificato nel rispetto di quanto previsto da specifici accordi territoriali.

Il contratto deve avere una durata compresa tra i 6 e i 36 mesi e deve contenere l’espresso riferimento al fatto che il conduttore fuori sede è iscritto a un corso universitario presso la locale Università, debitamente indicato.

Registrazione del contratto di locazione immobiliare a uso abitativo

Il contratto di locazione immobiliare, della durata superiore a 30 giorni, deve essere obbligatoriamente registrato all’Agenzia delle Entrate. Contestualmente alla registrazione del contratto deve essere versata l’imposta di registro e di bollo, commisurate al valore della locazione.

La registrazione del contratto di locazione immobiliare deve avvenire entro 30 giorni dalla data di stipula o dalla sua decorrenza, se anteriore. Nei 60 giorni successivi, il locatore dovrà dare comunicazione dell’avvenuta registrazione all’affittuario e all’eventuale amministratore di condominio.

Il contratto di locazione immobiliare può essere registrato:

  • utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia, modalità obbligatoria per gli agenti immobiliari e i possessori di almeno 10 immobili, facoltativa per tutti gli altri contribuenti, purché abilitati ai servizi telematici;
  • richiedendo la registrazione in ufficio, in questo caso è necessario recarsi presso un ufficio dell’Agenzia delle Entrate e compilare l’apposito modello;
  • incaricando un intermediario abilitato (professionisti, associazioni di categoria, Caf) o un delegato.