Agevolazioni acquisto prima casa

Agevolazioni acquisto prima casa

I requisiti per l'applicazione delle agevolazioni

Le agevolazioni fiscali previste per l’acquisto della “prima casa” sono riconosciute in presenza di alcune condizioni e requisiti che riguardano l’immobile acquistato e l’acquirente dello stesso.

Per poter usufruire delle suddette agevolazioni, tali caratteristiche devono essere attestate con apposita dichiarazione da inserire nel rogito notarile di compravendita. Tuttavia, se omesse per errore, si può rimediare mediante atto integrativo.

In generale, queste agevolazioni si applicano quando:

  • il fabbricato che si acquista appartiene a determinate categorie catastali, nello specifico alle categorie:
    • A/2 (abitazioni di tipo civile);
    • A/3 (abitazioni di tipo economico);
    • A/4 (abitazioni di tipo popolare);
    • A/5 (abitazioni di tipo ultra popolare);
    • A/6 (abitazioni di tipo rurale);
    • A/7 (abitazioni in villini);
    • A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi).

Le agevolazioni “prima casa” non sono ammesse, invece, per l’acquisto di un’abitazione appartenente alle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici). Le agevolazioni spettano anche per l’acquisto delle c.d. pertinenze, classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2 (magazzini e locali di deposito), C/6 (per esempio, rimesse e autorimesse) e C/7 (tettoie chiuse o aperte), limitatamente a una pertinenza per ciascuna categoria, purché esse siano destinate in modo durevole a servizio dell’abitazione principale;

  • il fabbricato si trova nel comune in cui l’acquirente ha la residenza o ove intende stabilirla (il cambio di residenza va effettuato entro 18 mesi dall’acquisto dell’immobile e si considera avvenuto nella data in cui l’interessato presenta al comune la dichiarazione di trasferimento).

Si ha ugualmente diritto alle agevolazioni quando l’immobile si trova nel territorio del comune ove l’acquirente svolge la propria attività – anche non remunerata – o nel territorio del comune ove ha sede o esercita l’attività il proprio datore di lavoro, se l’acquirente si è dovuto trasferire all’estero per ragioni di lavoro.

Le imposte agevolate

1. Se il venditore è un privato o una impresa e la cessione è esente da Iva, le imposte da versare quando si compra con i benefici “prima casa” sono:

  • imposta di registro proporzionale nella misura del 2% (con un minimo di 1.000 euro);
  • imposta ipotecaria fissa di 50 euro;
  • imposta catastale fissa di 50 euro.

Quanto al calcolo del valore su cui applicare le imposte agevolate, è possibile assumere come base imponibile il prezzo della cessione oppure, in presenza di determinati requisiti (ossia (i) l’acquirente è un privato, (ii) il fabbricato è a uso abitativo (iii) l’acquirente richiede espressamente l’applicazione del c.d. meccanismo del prezzo-valore all’atto della compravendita e (iv) le parti indicano nell’atto il corrispettivo pattuito) si può fare riferimento al meccanismo del prezzo-valore, per cui il valore su cui applicare le imposte agevolate equivale al c.d. valore catastale, determinabile moltiplicando la rendita catastale dell’immobile (rivalutata del 5%) per il coefficiente 110.

I vantaggi che derivano all’acquirente dall’applicazione del suddetto meccanismo si esplicano nella limitazione al potere di accertamento dell’Agenzia delle Entrate nonchè nella riduzione del 30% degli onorari notarili.

Gli atti assoggettati all’imposta di registro proporzionale e tutti gli atti e le formalità necessari per effettuare gli adempimenti presso il catasto e i registri immobiliari sono esenti dall’imposta di bollo, dai tributi speciali catastali e dalle tasse ipotecarie.

Inoltre, le stesse imposte agevolate si applicano per le pertinenze, anche se acquistate con atto separato da quello di compravendita della “prima casa”.

2. Se il venditore è una impresa e la cessione è soggetta a Iva, le imposte da versare quando si compra con i benefici “prima casa” sono:

  • Iva ridotta al 4%;
  • imposta di registro fissa di 200 euro;
  • imposta ipotecaria fissa di 200 euro;
  • imposta catastale fissa di 200 euro.

In questo caso, il prezzo della cessione rappresenta la base imponibile su cui calcolare l’imposta sul valore aggiunto (con aliquota ridotta al 4%), mentre le imposte di registro, ipotecaria e catastale si pagano in misura fissa (200 euro ciascuna).

Anche in questa ipotesi gli atti e le formalità necessari per effettuare gli adempimenti presso il catasto e i registri immobiliari sono esenti dall’imposta di bollo, dai tributi speciali catastali e dalle tasse ipotecarie.

Come sopra menzionato, anche le pertinenze sono soggette ad imposta agevolata.

La perdita delle agevolazioni

Le agevolazioni ottenute quando si acquista un’abitazione con i benefici “prima casa” possono essere perse se:

  • le dichiarazioni previste dalla legge contenute nel rogito notarile di compravendita sono false;
  • l’abitazione è venduta o donata prima che siano trascorsi 5 anni dalla data di acquisto, a meno che, entro un anno, non si riacquista un altro immobile, anche a titolo gratuito, da adibire in tempi “ragionevoli” a propria abitazione principale;
  • non si sposta la residenza nel comune in cui si trova l’immobile entro 18 mesi dall’acquisto;
  • entro l’anno dall’acquisto del nuovo immobile non viene venduto quello già posseduto, acquistato con le agevolazioni “prima casa”: infatti è a partire dal 1° gennaio 2016 che i benefici fiscali sono stati estesi anche al contribuente che è già proprietario di un immobile acquistato con le agevolazioni “prima casa”, a condizione però che la casa già posseduta sia venduta entro un anno dal nuovo acquisto.

In conseguenza alla revoca delle agevolazioni, l’acquirente è tenuto al versamento delle imposte nella misura ordinaria nonché ad una sanzione del 30% delle imposte stesse.